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房子过户给子女,不小心会吃大“亏”┃“赠与、继承、买卖”你选哪种?

发布日期:2016/4/23 2:05:42 浏览:563

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如果把房子留给子女的话,你会选择赠与?继承?买卖?

最近,微信圈里对“房子过户给子女,哪种方式最合适?”的讨论非常的热闹。

这3种过户方式都有各自的优缺点,如果你不考虑周全,不对过户的税费深入研究,草率行事,也许你会后悔得捶胸顿足,因为你的银子打了水漂,还听不到一声响。

那么到底哪种方式更省钱呢?看看税务专家是怎么说的吧!!!

赠与:

首次过户时只缴3契税

不少人可能会在心里嘀咕:自己的房子送给子女也要掏钱吗?

答案是肯定的。。。

据我市地税专家介绍,房产“赠与”需要缴纳的税费主要是契税,为房屋现价总额的3。举个栗子:一套110平米、现价为100万元的普通住宅,如果赠与子女,要缴纳契税为3万元。

如果子女在受赠后不足5年即出售房子,或者子女拥有多套物业,按照目前的操作方式,子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税,即按转让收入减掉合理费用后征收20,同时还要缴纳转让收入5的营业税(今年5月1日后改为征收5的增值税)。假设将来子女以150万元卖出这套房产,则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达15.5万元左右。即150万—100万=50万,50万*20 50万*5=12.5万,12.5万 3万=15.5万元。因为按照目前二手房交易的“行规”:个税由卖方支付,买方支付增值税、契税等费用,当然税费如何划分,买卖双方可协商。(以下同)

如果子女以后混的不行,在房产证满5年后再出售且是唯一住房,可以免缴营业税以及个人所得税,只需缴纳少量的手续费。

继承:

仅需缴纳约1的公证费

理论上讲,通过继承的方式将房产留给子女,是个不错的选择。按照目前的操作方式,子女继承房屋父母不用缴纳税费。当然,要办理公证书,公证费约为现行房价的1。也就是说,仍以一套110平米、现价为100万元的普通住宅为例,如果子女继承房屋,要花掉100万*1=1万元的公证费用。

如果子女在继承后,在房产证不到5年的情况下出手,同时子女还拥有多套物业,还要缴纳房价差额20的个税以及房价差额5的增值税。仍以一套110平米、现价为100万元的普通住宅为例,假设将来子女以150万元卖出这套房产,在两次转手过程中共涉及的税费可能高达13.5万元左右。即150万—100万=50万,50万*20 50万*5=12.5万,12.5万 1万=13.5万元。

子女通过继承方式取得房产证满5年之后,如果再出售该房产且是唯一住房,则可同时免缴个人所得税和营业税,只需要缴纳少量的交易手续费。

买卖:

最省钱最省心

看到把房子卖给子女这个办法,大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。

其实,这并非是胡扯、也不是忽悠,而是现行政策逼的。

父母如果将房产“卖”给子女,房产证未满2年的,则需要缴纳房屋现价总额5的增值税(现在为营业税),同时还要缴纳房价1的个人所得税以及契税。仍以一套110平米、现价为100万元的普通住宅为例,“卖”给子女,要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右,即:100万*5 100万*1.5 100万*1=7.5万元。如果是父母唯一住房且已5年以上,则免征1的个人所得税。即:100万*5 100万*1.5=6.5万元。当然,如果父母稍有头脑,恐怕不会这么做,因为等2年后,缴纳的税费会大幅下降。

父母如果将房产“卖”给子女,房产证已满2年的,免征房屋现价总额5的增值税(现在为营业税),仅仅只需要缴纳房价1的个人所得税以及契税,即100万*1 100万*1.5=2.5万元。如果是父母唯一住房且自用5年以上,还能免征个人所得税,即100万*1.5=1.5万元。

这里面所涉及到的契税税率有3种:

一是父母首套房屋且面积为90平米以下的,契税税率按1征收;首套房屋且面积为90平米以上的,契税税率按1.5征收。

二是父母有两套房屋,“卖”给子女的房屋如果面积为90平米以下的,契税税率按1征收;面积超过90平米的按2征收契税。

三是父母有三套及以上的,契税均按3的税率征收契税。

看来,把房子“卖”给子女最省心最省钱!!!

既然如此,很多人就考虑要不要把房产直接写孩子的名字,

可是,这样做的结果也未必好。

①孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。

②配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。

另外,还可能会面临多交房产税的问题。

那么,有没有化解之招?

房产和法律专家支招:

一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。

二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1。

【太报记者:刘少树】

【编辑:海水】

《房子过户给子女,不小心会吃大“亏”┃“赠与、继承、买卖”你选哪种?》相关参考资料:
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